第692章 有備而來

重生了，回到小縣城當豪門 第692章 有備而來

董萱選的地方不起眼，做出來的菜品卻色香味俱全。

六月黃腌制的醉蟹，清蒸一斤出頭的野生大黃魚，三絲扣，荸薺和肉揉制的獅子頭，半斤不到的野生鱸魚熬湯每一道菜從食材到加工，都算得上精工細作，加上極高的烹飪水平，使得每道菜都受到食客的好評。

在這種場合里吃晚飯，搭配石庫門黃酒最合適。

“呼”

動了筷子就舍不得停下來，直到吃了有五分飽，羅陽才長吁了一口氣。

“怎么樣，羅總，我選的地方還算滿意？”

董萱肯定不是第一次來這里吃了，所以在席間最為空閑，不是幫楚心瑤夾菜，就是幫羅陽倒酒。

看到羅陽放下筷子，立刻就開始帶動話題。

“不錯，真不錯。”

羅陽連連夸贊的同時道：“要是邊上的蘇州河能整治一下，讓環境變得更好一些，今后這里將會變得一桌難求。”

“市里倒是有這個想法。”

今晚四個人，一張方桌，正好每人占一邊。

楚心瑤坐在羅陽的對面，這時候也放下了筷子，抬頭接話道：“但這是一個長期治理過程，非但要清理河道本身，還要從源頭上掐斷注入蘇州河的污染源，所以整個項目耗資不小”

“魔都的財政收入支撐的起來。”

羅陽笑了笑道：“每年多賣一塊地，治理的錢就出來了。”

這番話說完，楚心瑤微微一愣。

第一句話還在聊今晚飯菜的事情，三五句之后，就被羅陽拐到了地產上。

而今晚要談的事情就和開發的大樓有關。

如果這是有意控制，那羅陽對于局面的掌控能力就太嚇人了。

“政府拍賣一塊土地倒是簡單，買下來開發的企業就要看時運了。”

董萱立馬就抓住了重點，接過話題道：“遇上好的市場環境，可能項目才建到三分之一，所有資金就全部回籠了，要是遇到市場環境不好的時候.就像羅總看上的那棟大樓，別說賺錢了，沒爛尾已經算是不錯了。”

“這兩年住宅項目的市場行情還算可以。”

羅陽笑了笑道：“商業大樓這種項目.除非是實力雄厚的企業自建自用，或者不缺錢的國企拿來做成重資產沉淀，一般純粹的商業性質開發還是有點難度的。”

“是啊，就拿羅總看中的那棟商業大樓來說吧，四年前由兆和地產高價拿下，由于這塊地位于地鐵五號線莘莊站附近，靠近滬閔路，地理位置相當優越，所以規劃是奔著打造銜接閔行和徐匯兩地的次商業中心而去的。”

董萱對于這個項目的熟悉程度非同一般，隨口就能很細致的介紹前因后果。

她披露根本原因道：“項目前期還算順利，但是從08年底開始就遇到困難，因為那幾年恰逢米國次貸危機，兆和地產海外的項目大多遇到了危機，導致兆和地產的資金鏈幾近枯竭，于是國內項目也受到影響.”

沒有了總部資金的支持，整個項目開始磕磕絆絆。

能支撐著封頂，全靠借貸資金和拖欠工程款。

或許是兆和地產心里也清楚，只有將項目主體封頂了，才能脫手賣個價錢，要是爛尾了，想脫手處理不是不行，但在價值上就不是縮水一點點的事情了。

“據我所知，這棟樓的主體建到三分之一的時候就可以預售了。”

羅陽好奇問了一句；“開發商就沒有通過預售來回籠資金嗎？”

“一棟二三十層的商業大樓，光是主體封頂，用了四年建設期，這種情況下誰敢買啊？”

董萱笑著回應了一句，接著解釋道：“大樓還沒出基坑的時候就停過一次工，后來在建設工程中因為多次融資和借貸，導致項目每次都要停工好幾個月，換你是業主，你敢買這樣的期房嗎？”

也是，像這種商業大樓，分割銷售的時候，起步就是幾百上千平，畢竟買下來后出租給別人是用來做辦公場所的，面積小了還真不行。

這種面積單位的商品，加上魔都這邊的房價，起步都要上千萬，甚至大幾千萬。

真想要投資的，在魔都這種城市里還會挑選不到合適的嗎？

何必冒風險去買可能爛尾的期房？

“還真是不敢冒這樣的風險。”

羅陽見多了這樣的事情，于是添加了一句猜測道：“我甚至懷疑魔都項目公司和兆和總部之間也在私下里博弈。”

“怎么說？”

楚心瑤聽到這句話后好奇起來，插話問了一句。

“因為總部那邊遇到資金問題了，如果下面分公司有錢，一定會抽調。”

羅陽聳了聳肩膀道：“但是從魔都項目公司這邊來看，要是僅有的資金被抽調，或者說預售出來的資金被抽調走，導致項目最終不能完工.不光是欠了銀行的錢，買房子的業主也會找他們麻煩的！”

不用全部解釋，只是說到這里，另外三個都明白過來了。

只要不預售，即便項目最后出問題了，項目公司欠的不過是銀行和施工單位的錢，最終不過是大樓被銀行收回去，拍賣掉也好，或者抵押掉也好，問題總是不大。

但是預售了一部分之后，將來項目出了問題，債務是要優先銀行的.

到時候出錢買了期房，卻連抵押物都撈不到的那些業主殺人的心都有，而且能來投資商業大樓的買主，手里都是有點錢的人，這些人要是鬧起來，項目公司的人肯定兜不住。

“這種可能性也很大。”

董萱不得不承認羅陽在某些方面也有獨到見解。

“所以這棟大樓現在的債務僅限于銀行貸款和工程款？”

話聊到這里，已經可以直指核心問題了。

“我們摸排下來是這樣，除了三家銀行的貸款之外，剩下的欠款都是工程款項內容，并不涉及其他借貸問題。”

楚心瑤一本正經的回復羅陽道：“當然，其中有沒有隱形債務，我們也不是很清楚，如果開發商那邊有心隱瞞，除非債務人主動跳出來，或者我們全面核查他們公司的財務賬本，否則真不好分辨。”

“隱形債務的事情好解決，只要在收購協議里明確掉就行。”

處理這種事情，羅陽有的是經驗，一點也不擔心的問起其他事情：“之前聽董行說起過，你們甬城銀行已經協調好了其他兩家銀行，將兆和的債務承接過去？”

“還沒簽協議，但是在口頭上已經達成一致。”

楚心瑤有一說一：“這件事上請羅總放心，一旦你們公司和我們甬城銀行簽訂相關協議，并且你們和兆和的收購談判協議簽訂下來，我們就會落實另外兩家銀行的債務承接，然后協同兆和一起談債務重組的事情。”

“也就是說需要兩個前提。”

羅陽砸了砸嘴道：“需要我們和兆和談妥收購的價格，和你們簽訂新的貸款協議，然后你們才會去和另外兩家銀行簽債務承接協議，再拉著我們兩家談債務重組的事情？”

“是的，羅總的理解沒問題。”

“這樣啊”

羅陽輕聲嘀咕了一句，隨后看了董萱一眼，接著陷入了沉思中。

面對看過來的目光，董萱微微苦澀的笑了一下。

她知道羅陽眼神里包含的意思。

如果需要他做到這個程度，還需要甬城銀行干嘛？

直接找浦發不行嗎？

對于銀行來說，基本上一點風險都沒有了，而且還拿到一筆優質貸款。

是的，重組債務聽著高大上，實際上就相當于羅陽打算買一棟沒有債務的總部大樓，現金流不夠，于是自己拿出一部分，找銀行貸款一部分。

像靈石宮集團這種負債率極低，資產極其優質的企業，別說想要貸款了，銀行主動上門詢問要不要借錢都是常事。

甬城銀行不就相當于撿了一筆優質貸款嗎？

“楚助理，如果只是這個條件，我想”

沒多久之后，羅陽抬頭看向楚心瑤：“我們公司對于收購兆和的大樓這件事，還需要考慮一下。”

董萱的臉色肉眼可見的急了起來。

可是還沒等她開口，楚心瑤先說話了：“羅總是認為我們銀行一點風險都沒有承擔，白撿了一個便宜，是吧？”

“楚助理，只是剛才那些條件的話，不是明擺著的事嗎？”

這時候溫婉插話，代替羅陽回話：“董行，您說是不是，這種條件，我們靈石宮集團隨便找哪家銀行不能做？”

有些羅陽為難的話，她可以說。

“但我們甬城銀行要是給出較低的貸款利率呢？”

楚心瑤不慌不忙的道：“現在各大銀行的商業貸款中長期利率是6.55，在貸款數額較大，貸款項目風險較小的情況下，可以談，但是最多降25個點，這已經是目前業內最大的讓利幅度了。”

當她說到貸款利率的時候，羅陽和溫婉都不說話的看著她。

“但是關于這筆總部大樓收購案的重組貸款項目，我們甬城銀行可以給出兩個讓利方案。”

楚心瑤豎起食指道：“因為兆和是在前兩年貸款的，當時的中長期商業貸款利率高達7.05，而且因為兆和的項目急著用錢，加上項目風險評估為中等，所以沒有讓利，鑒于當下的中長期商業貸款利率已經下調，我們甬城銀行在債務重組的時候，可以將所有貸款的利率降低到談下來的數字。”

按照她的意思，如果靈石宮和甬城銀行最終談下來是6.30的利率，那么兆和之前三年的貸款利率也從7.05降低到6.30。

目前兆和欠浦發那邊14.15億，甬城銀行12.88億，華夏銀行5.27億，總計32.3個億的貸款。

“溫婉，算一下賬。”

隨著羅陽開口，溫婉立即拿起手機，打開了里面的計算器。

“董行，貸款算復利嗎？”

“不算。”

“之前貸款本金是多少？”

“32.3就是貸款本金。”

兩人一問一答之間，結果出來了。

“老板，按照7.05的利率來計算，三年利息一共6.83145億；如果按照6.30的利率來計算，三年利息一共是6.1047億，兩者之間相差7267.5萬。”

溫婉回復羅陽道：“但是不知道兆和在這三年里連本帶息還了多少，所以現在的總賬不清楚。”

這三年里肯定有還款，還是按照7.05的利率來還的，所以具體的數字差異還要財務來詳細計算。

但是六千萬差額肯定有的。

“第二種方案呢？”

第一種方案相當于一下子減少大幾千萬利息，這個條件在羅陽看來還算可以。

“我們甬城銀行入股這棟大樓，占股比例不高于40，減輕你們集團的貸款壓力。”

楚心瑤豎起第二根手指：“而且可以和貴公司簽下協議，五年之內，你們隨時可以回購股權，價格就按照大樓當時市場價來計算。”

為什么沒有按照本金加利息來算回收價呢？

因為甬城銀行雖然不是國企，但是股份里有國資存在，可不敢賤賣國有資產。

“老板”

就在楚心瑤剛說完的時候，溫婉著急的開口喊了一聲。

在她看來，魔都的房價在未來肯定要飛速上漲，而且上漲速度遠超銀行同期商業貸款利率，所以等過幾年后再用當時市場價來回收，付出的代價更高。

溫婉哪里知道，要論對魔都房價未來走勢的判斷，在場沒一個比得上羅陽。

表面上看起來，大多數人會選擇第一個方案。

直接減少六七千萬利息，這是最直觀的省錢模式，而且一點風險都不用承擔。

但是對于羅陽而言，其實第二套方案更好。

好在哪里？

現在是2012年下半年，魔都的房價實際上已經漲起來不少，但是在一年半以后，也就是進入2014年的時候，房市因為收到嚴厲政策的調控，一下子進入寒冬期。

從14年開始，一直到15年上半年結束，不光是魔都，全國的房價都齊刷刷的跌到低估。

甬城銀行相當于用12億資金買了12年下半年的商業辦公樓，然后在14年年底，或者15年上半年賣掉，賺錢肯定是不可能的，能不虧錢就算燒高香了。

羅陽怕一件事。

萬一人家發現這么賣掉股權虧錢了，到時候耍流氓怎么辦？

羅陽不認為自己能搞得過銀行。

而且這件事也不是私下里做工作能有用的，因為銀行的領導也不敢“賤賣”國有資產，他們情愿將這部分重資產沉淀在手里，無非就是壓幾年的事情。

壓幾年后就會發現，這棟商業大樓的市場價格居然飛漲，能賺錢了.

屆時羅陽就算是搬起石頭砸了自己的腳！

“楚助理，經過你這么一說，我算是看到了甬城銀行的誠意。”

既然暫時決定不了，那就先擱置一下。

羅陽笑著舉起酒杯道：“你說的這兩個方案，我回去考慮一下，最晚下周給你回復.另外預祝咱們合作愉快。”

這句話說出口，基本上代表他愿意和甬城銀行合作了。

剩下的，無非就是選哪一個優惠方案而已。