第三千六百三零章 數據分析

風騷重生傳 第三千六百三零章 數據分析

為了投資房地產，賈鴻漸這么一段時間呢，也是要看一下相關的分析的。更新還好的是美國這邊數字分析很發達，或者說美國人這么一個國民習慣呢，那就是什么都要數字化來表示。像是足球這么一種發源于英國的運動，那就沒有用到太多的數字來分析。但是籃球這么一種美國人發明的運動就不一樣了，除了常規的投籃命中率之外，還有各種公式以及數字來分析一個球員的好壞，比如說什么助攻失誤比，比如說什么數據統計里面用/來表示的個人效率，這效率那是由前esPn專欄作家約翰霍林格發明的一項旨在衡量一名球員綜合表現的數據，如今霍林格老師已經加盟了灰熊管理層。

這么一個個人效率呢也叫做PRe值，計算公式極其復雜，使用到包括投籃命中、罰球、三分、籃板、助攻、搶斷、封蓋等主要數據，投籃失手、個人失誤，個人犯規，球隊場均得分，聯盟場均得分都包含在內，根據當賽季各支球隊攻防表現消除打法影響的加權數據等，自該數據發明以來，聯盟和媒體基本認可了它對于一名球員球場價值的真實體現。雖然相對來說這么一個數據公式算出來的個人效率里面是比較對進攻隊員友好的，因為進攻好的隊員得到的效率就很高，而防守球員因為斷球蓋帽之類的玩意兒沒有得分↖，來的機會多，所以實際上如果一個防守球員好到了一定程度，而還有一個進攻球員在進攻上好的程度跟他一樣的話，那人家進攻球員的效率值就是比防守球員好不少！

不過哪怕這么一個效率值相對來說不是那么公平，但是用在評價一個球員進攻以及全面性方面那還是非常好用的，所以廣泛的被nBa球隊以及官方采用。這種效率值的玩意兒。足球世界有么？沒有！然后像是一百回合球隊或者球員能夠得到多少分能夠丟掉多少分這樣的數據，足球領域有么？沒有！這足球因為是歐洲人發明的，所以玩兒起來就帶著歐洲的那種古典文藝氣息一樣，講究的就是一個傳統。而美國這邊發明的籃球呢，那就跟美國人的性格似的，各種要數據分析。哪怕很多美國人甚至專業籃球人士都明白籃球領域很多東西不是數據可以展現的。但是這對美國人來說并不是放棄數據的一個理由，反而只是告訴他們這代表數學工具開發的還不夠！只要開發出來了新的統計方法和計算公式，一切在場上看得見和看不見的東西，都是可以用數字來表示的！

而在房地產這領域呢，也是如此。美國人蛋疼的記錄了很多稀奇古怪的數據，而這些數據到了現在還就方便了賈鴻漸這么一個外國投資者了！按照數字分析顯示，美國在危機之前的數年，低利率和大量美國國外資金的流入創造寬松的信貸條件，為房市暴漲加油添火。并鼓勵負債融資性消費。美國家庭擁房的比例從1994年以及之前的64％到2004年的史上最高水平69.2％。而80年代到90年代基本上擁房率都在64左右，所以從這么一個數字就可以看得出來，次級抵押貸款對家庭擁房率和整體住房需求量的增加作出了重要貢獻。可以說次貸唯一的好處就是讓5左右買不起房或者說信用很有問題的人可以買的了房子了！

在另外一邊，從1997年到2006年間，一般的美國住房價格增加了124％。在2001年結束往前算的20年間，全國房價中值是2.9到3.1倍的中產家庭收入。這個比例在2004年上升至4.0，而2006年則昇至4.6。這房地產泡沫導致了不少業主對其住屋以較低利率再融資，或透過免除由房價上漲保證的二次貸款為消費者開銷提供融資。時至2007年底。美國家庭債務對年度個人可支配收入的百分比為127％，而在1990年為77％。按照美國房地產經紀人協會網站提供的數據顯示。這2007年的時候，全美房價中值是在26萬美元左右，為全美家庭收入中位數的4.7倍！這數據看起來好像是在說美國老百姓一家四口人不吃不喝5年就可以全款買的起房子，而事實上也的確是這樣誰讓他們的房子都在郊區呢？誰讓他們上班開車都要很長時間呢？

而且這畢竟是一個全國算下來的數據，雖然是中位數而不是平均數，但是放到中國計算的話估計中位數也差不多把中國所有城市的房價都列出來。找這么多城市排名中最中間的那個，他們城市的房價那就是全國房價中位數，正好有一半的城市房價比這城市貴，還有一半的城市房價比這城市便宜。雖然北上廣這兩年房價嗖嗖的漲，但是別忘了國內還有幾千個n線城市和縣城呢！這07年中國房價中位數。估計弄個3000一平方還差不多吧？而收入中位數這么一個數據咱中國沒有統計，咱就按平均2000塊錢一個月來計算，這數字不過分吧？

2000塊錢一個月，3000塊錢一平方，就意味著不吃不喝一個人一個半月買一平方米，如果買一個50平方建筑面積的兩室一廳，這需要不吃不喝攢多久？75個月，一年12個月，也不過就是6年出頭而已！這跟美國差的多么？而且美國還有很大一部分的家庭女人是不工作的，而中國家庭的女人基本都有工作！如果按照夫妻雙方都是2000這么一個收入來計算的話，那夫妻雙方一起買個房子更是直接3年零一個半月就可以買得起！這很貴么？如果非要拿北上廣的數據來說的話，人家美國這數據也不是紐約和洛杉磯的數據啊！紐約的數據那房價早就不是當地人能負擔得起的了！紐約當地人窮的要么就住貧民區，要么中產階級就跑到了新澤西去住了，甚至有錢一些的中產都是住在環境不錯的長島等地區，可他們也住不起市區里面的好位置啊！

話說回來，這美國在房價不斷增加同時。消費者較少儲蓄，借貸和開支更多。消費主義文化是在“植基于立即滿足需求的經濟”中的一種要素。從2005年開始，美國家庭已經將超過99.5％的個人可支配收入投入消費或支付利息，可以說美國99.5的人都是月光族！如果把大多數涉及業主自用住房的估計自這些計算里除去，自1999年開始，每年美國家庭開銷超過其個人可支配收入。家庭債務增長于1974年年終。從7千零50億美金，60個人可支配收入，到2000年年底的7萬4千億，并最后于2007年初期達到13萬5千億，合134的個人可支配收入。在2006年期間，一般美國家庭擁有13張信用卡，40％的家庭在信用卡上仍有未付賬款，較1970年時的6％更多。

這信貸和房價的爆炸導致了建房榮景，以及后來未能售出的房屋。這造成美國房價在2006年中期昇至頂點并開始下跌。在信貸的寬松。且相信房價將繼續升值的前提下，鼓勵了許多次級貸款借款人去取得浮動利率抵押貸款。這些抵押貸款以在預先確定的期限間低于市場利率引誘借款人，期限過后剩下的則是以是市場利率計算。一旦初期的寬限期結束前無法支付較高月付款的借款人大概會試著再融資其抵押貸款。一旦房地產價格在美國許多地區開始下降，再融資變得更加困難。發現自己無法透過再融資以擺脫較高的月付款之借款人開始違約。

隨著越來越多的借款人停止支付他們的抵押貸款還款，法拍和待售房屋庫存增加。這使得住房價格面臨下行壓力，從而進一步降低業主的抵押資產的凈值。抵押貸款還款的下降也降低了住房抵押貸款證券的價值，這削弱了銀行的凈資產和財務狀況。這種惡性循環是危機的核心。而在這么一個情況下，按照經紀人協會的分析。估計到了明年這時候，美國會有所有業主單位中的10的人數發現自己的房子變成了負資產。也就是房價下跌的已經比要付的貸款還多！這樣的情況下，人要負責到什么程度還會繼續交房貸？美國人也不是人人都是道德模范啊，在這種時候選擇不再付貸款的人肯定更多！而不再付貸款的話，大量的房子進入市場到時候價格肯定更低！搞不好一年之內房價要暴跌20以上！

那么這些房子是不是好的投資機會呢？當然不是了，首先不說這些房子的地段怎么樣，光是看著美國不動產協會的統計就知道。這大概有28的房子在去年統計的時候是當年賣出去的房子被用來當投資的，然后還有12是被用來當度假用房的所以不用說，這度假用房肯定是各種深山老林那邊呢！所以實際上就等于美國06年賣掉的房子里面有40的房子是根本沒住人的！這你妹的房子怎么投資？市場要消化掉這些房子真心不知道要多久了好么！而且現在房價還在下跌之中，要是買了這才是腦殘呢！而且賈鴻漸不是說了么，咱要買就買中心城區的好地段好房子啊。那邊的房子才有投資價值啊！

所以大概關注了一下美國房市這邊的大盤之后，賈鴻漸找了紐約和洛杉磯的幾個比較有名的經紀人，那就開始雪中送炭一般的給對方送任務了。本來在這種時候，那些經紀人真是慘淡的沒有活兒了啊，所以賈鴻漸一上門，他們那激動的真是差點叫賈鴻漸爺爺了！估計賈鴻漸要是提出來要經紀人的老婆陪他睡一晚上，那些經紀人都會樂意了！不過話說回來，賈鴻漸這給的任務呢，并不是現在馬上就要買房子，而是讓這些經紀人幫他開始關注一些前景很好但是因為大環境問題而停工或者是降價的好房源，他賈鴻漸的錢那可是很多很多的！(